Giriş
Suudi Olmayanların Gayrimenkul Edinimine İlişkin Güncellenmiş Düzenleme Suudi Arabistan Krallığı'nda yürürlüğe girmiştir: 22 Ocak 2026, Suudi yerleşiği olan ve olmayan gerçek kişilerin yanı sıra Suudi olmayan şirketlerin ve tüzel kişilerin, belirlenmiş coğrafi kapsamlar ve şartlar dahilinde gayrimenkul mülkiyeti edinmelerine veya diğer ayni hakları kazanmalarına izin veren yeni bir düzenleyici çerçeve sunmaktadır.
Söz konusu düzenleme; gayrimenkul yatırımlarını düzenlemeyi, tarafların haklarını korumayı, şeffaflığı artırmayı ve Krallık'ın ekonomik, güvenlik, sosyal ve dini hassasiyetlerini korurken Suudi pazarına yatırım ve uzmanlık çekmeyi amaçlamaktadır.
Gayrimenkul edinimine izin verilmesi, tüm gayrimenkullerin tüm kategorilere açık olduğu anlamına gelmez; nitekim edinim hakkı gayrimenkulün konumuna, onaylanmış coğrafi kapsama, gayrimenkul hakkının türüne, alıcının sıfatına, mülkiyet amacına ve yetkili makamlarca belirlenen sınır ve oranlara bağlıdır. Uygun bir fırsat arıyorsanız, sunulan seçenekleri inceleyebilirsiniz: Gayrimenkuller Sayfası Yazan Al-Asiri Real Estate Gayrimenkul Emlak Platformu bünyesinde mevcuttur.
Birinci: Yerleşik olmayan bir kişi Suudi Arabistan'da gayrimenkul edinebilir mi?
Evet. Güncellenmiş düzenleme, Suudi olmayan gerçek kişinin Krallık'ta şu durumlardan birine sahip olması halinde gayrimenkul edinmesine izin verir:
- Geçerli bir yasal ikametgah ile Krallık içinde ikamet eden.
- Yerleşik olmayan ve Suudi ikametgahı bulunmayan.
- Ayrıcalıklı İkamet (Premium Residency) ürünlerinden birinden yararlanan.
- Yasal gereklilikleri karşılayan bir şirket veya tüzel kişilik aracılığıyla yatırımcı veya malik olan.
Böylece yasal ikametgah artık tüm edinim durumları için genel bir şart olmaktan çıkmıştır; ancak başvuru ve kimlik doğrulama prosedürleri kişinin durumuna göre değişmektedir. Yerleşik kişiler ikamet numaralarını kullanarak başvururken, yerleşik olmayan kişilerin onaylı bir Onaylı Dijital Kimlik çıkarmaları gerekmektedir. Bu kimlik, gayrimenkul edinimine ilişkin elektronik işlemleri tamamlamalarını sağlar.
İkinci: Yerleşik olmayanlar için Dijital Kimlik ne anlama gelir?
Uygulama Yönetmeliği, dijital kimliği; Krallık'ta gayrimenkul edinimine ilişkin dijital işlemler yapılırken Suudi olmayan ve yerleşik olmayan kişinin kimliğini doğrulamak için İçişleri Bakanlığı tarafından düzenlenen ve onaylanan dijital veriler olarak tanımlamıştır. Bu kimlik yasal bir ikametgah, giriş vizesi, çalışma izni veya pasaport yerine geçen bir belge değildir.
Amacı yalnızca yerleşik olmayan kişiyi tanımlamak ve mülkiyet edinim başvurusunu tamamlamak için gerekli dijital hizmetleri kullanmasını sağlamaktır. Ayrıca düzenleme, Suudi olmayan birinin gayrimenkul edinmesinin, mülkiyetinden doğan yasal haklar dışında kendisine ek hak veya ayrıcalıklar sağlamadığını hükme bağlamıştır.
Üçüncü: Yerleşik olmayanların gayrimenkul edinim şartları
Suudi Arabistan'da ikamet etmeyen Suudi dışındaki gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeden önce aşağıdaki temel şartları yerine getirmesi gerekir:
- Onaylı dijital kimliğin alınması.
- Krallık içinde kendi adına bir banka hesabı açılması.
- Kendi adına bir Suudi iletişim numarası çıkarılması ve bunun dijital kimliğe bağlanması.
- «Suudi Gayrimenkulleri» (Saudi Real Estate) portalında hesap oluşturulması.
- Mülkiyet edinimine izin verilen coğrafi kapsam içinde yer alan bir gayrimenkul seçilmesi.
- Gerekli veri, belge ve beyanların sunulması.
- Mülkiyet edinimine ilişkin finansal işlemlerin yasal elektronik ödeme yöntemleriyle yapılması.
- Mülkiyet tescilinin Tapu Sicili (Real Estate Registry) nezdinde tamamlanması.
Dördüncü: Krallık içindeki yerleşik kişilerin süreci
Yasal olarak ikamet eden Suudi olmayan kişiler, ikamet numaralarını kullanarak «Suudi Gayrimenkulleri» portalı üzerinden mülkiyet edinim başvurusunda bulunabilirler. İki durum arasında ayrım yapılmalıdır:
Onaylanmış coğrafi kapsamlar dahilinde edinim
Yerleşik kişi, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen kapsamlar dahilinde, her bir kapsamın gayrimenkul türüne, haklarına, oranlarına ve özel şartlarına uygun olarak mülkiyet edinebilir. Yerleşik kişinin her durumda birden fazla gayrimenkul edinemeyeceğini söylemek doğru değildir; zira gayrimenkul sayısı ve hak türleri coğrafi kapsamın kurallarına tabidir.
Coğrafi kapsamların dışında edinim
Düzenleme, yasal olarak ikamet eden Suudi dışındaki gerçek kişiye, Mekke ve Medine şehirleri hariç olmak üzere, onaylanmış coğrafi kapsamların dışında kendi ikametine tahsis edilmiş tek bir gayrimenkul edinme hakkı tanımıştır.
Beşinci: Mekke ve Medine'de Mülkiyet Edinimi
Güncellenen düzenlemedeki en belirgin değişikliklerden biri, Mekke ve Medine'de mülkiyet ediniminin artık Suudi olmayan herkes için mutlak olarak yasak olmamasıdır. İki kutsal şehirde Suudi olmayan gerçek kişinin gayrimenkul edinimi veya üzerinde ayni haklar kazanması yalnızca Müslüman kişilerile ve düzenlemenin ile ilgili kararların izin verdiği konum ve coğrafi alanlarla sınırlıdır.
Altıncı: Mülkiyet edinimine izin verilen coğrafi kapsamlar
Düzenleme, Suudi olmayan birinin herhangi bir konumda otomatik olarak gayrimenkul satın almasına izin vermez. Mülkiyet edinimi, Coğrafi Kapsamlar Belgesi ve «Suudi Gayrimenkulleri» portalında yayınlanan, konumları, gayrimenkul türlerini, azami mülkiyet oranlarını ve varsa intifa hakkı süresini belirleyen resmi haritalara dayanmaktadır.
Yedinci: Ayrıcalıklı İkamet (Premium Residency) sahipleri
Ayrıcalıklı İkamet sahibi, sahip olduğu ürün için belirlenen gayrimenkul haklarından yararlanabilir. Mevcut ürünlerden biri, Krallık içinde toplam değeri Ayrıcalıklı İkamet Merkezi tarafından onaylanan alt sınırdan az olmamak kaydıyla konut mülkiyeti edinme veya intifa hakkına sahip olma ile bağlantılı olan «Mülk Sahibi İkameti»dir.
Sekizinci: Suudi olmayan şirketler ve tüzel kişilikler
Düzenleme, Suudi olmayan şirket ve tüzel kişiliklerin Yatırım Bakanlığı'na kaydolduktan, doğrudan ve dolaylı sahiplerini beyan ettikten, yasal bir temsilci atadıktan, Krallık içinde bir banka hesabı açtıktan ve onaylanmış kapsam ile kurallara uyduktan sonra mülkiyet edinmelerine izin vermektedir.
Dokuzuncu: Mevcut gayrimenkul haklarının türleri
Coğrafi kapsam belgesi; tam mülkiyet hakkı, intifa hakkı veya irtifak hakkı gibi çeşitli ayni hakların kazanılmasına izin verebilir. Bu nedenle sözleşmede sunulan hak türü dikkatlice doğrulanmalıdır.
Onuncu: Ayni tescil ve mülkiyetin ispatı
Düzenleme, Suudi olmayan kişinin edineceği gayrimenkulün tapu kütüğüne tescilli olmasını ve mülkiyet edinme işlemleri ile tapu senedi düzenlenmesinin Tapu Sicili üzerinden tamamlanmasını şart koşar. Suudi olmayan birinin mülkiyet edinimi, resmi olarak tescil edilmedikçe yasal olarak geçerli sayılmaz.
On birinci: Satın almadan önce gayrimenkulün kontrol edilmesi
Gayrimenkulün tapu kütüğüne tescilli olduğunun, tapu senedinin fiili durumla uyuştuğunun, gayrimenkul üzerinde ipotek veya ihtilaf bulunmadığının ve alıcı için izin verilen bir coğrafi kapsam içinde yer aldığının teyit edilmesini içeren yasal ve teknik bir inceleme yapılması tavsiye edilir.
On ikinci: Uygulamalı satın alma adımları
- Alıcının sıfatının belirlenmesi ve kimlik gereksinimlerinin tamamlanması.
- «Suudi Gayrimenkulleri» portalına giriş yapılması ve haritaların incelenmesi.
- Tapu kütüğüne tescilli bir gayrimenkulün seçilmesi ve yasal incelemesinin yapılması.
- Emlak komisyonculuğu sözleşmesinin akdedilmesi ve başvurunun portal üzerinden sunulması.
- Onaylanan vergi ve harçların ödenmesi ve Tapu Sicili nezdinde tescilin yapılması.
On üçüncü: Gayrimenkul Devir Vergisi ve harçlar
Gayrimenkul Trampa ve Devir Vergisi
Gayrimenkul devirleri, yasal bir muafiyet uygulanmadığı sürece Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca oranında 5% vergiye tabidir.
Suudi olmayanların devir harcı
Düzenleme, Suudi olmayan kişinin ayni hakkı devretmesi durumunda Gayrimenkul Genel Yetkili Makamı tarafından %5'i geçmemek üzere tahsil edilecek bir harç öngörmüştür. Uygulama Yönetmeliği, bu harcı kapsama dahil işlemler için 2% oranında belirlemiştir; bu oran Riyad, Mekke, Medine şehirleri ve Cidde vilayetindeki işlemleri kapsamakta olup, sıfır oranlı istisnai durumlar da mevcuttur.
On dördüncü: Suudi olmayan bir kişi gayrimenkulü kiralayabilir veya satabilir mi?
Esas olan, gayrimenkul hakkı sahibinin düzenleme hükümlerine uygun olarak tasarrafta bulunabilmesidir; ancak ticari faaliyetlerde bulunulması veya yeniden satış ve kiralama yapılması, her bir kapsam ve kullanım amacına özel belediye ve mevzuat şartlarına tabidir.
On beşinci: Yaygın yanlış bilinenler
- «Yerleşik olmayanlar satın alamaz»: Yanlış, zira dijital kimlik edinip şartları karşılayarak satın alabilirler.
- «Dijital kimlik ikamet hakkı verir»: Yanlış, bu kimlik yalnızca dijital gayrimenkul işlemleri içindir.
- «Mekke ve Medine'de mülkiyet edinimi tamamen yasaktır»: Yanlış, onaylanmış kapsamlar dahilinde Müslüman kişilere açıktır.
Elçi/Gayrimenkul Danışmanının Rolü ve Bizimle İletişim
Lisanslı emlak danışmanı; kapsamların ön kontrolünü yapar, taraflar arasındaki ilişkileri düzenler ve sözleşmeleri belgelendirir. Özel talebinizi iletmek için sayfamızı ziyaret edebilir Gayrimenkul Talebiveya ekibimizle doğrudan iletişime geçebilirsiniz: İletişim.
Yasal Uyarı: Bu makale, Ağustos 2026M tarihine kadar yayımlanan mevzuat doğrultusunda genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Mevzuat değişiklikleri ve alan kapsamları, herhangi bir işlem tamamlanmadan önce her zaman resmi makamlardan doğrudan teyit edilmelidir.
Yorumlar